北京不动产信托财产登记开闸，先行试点一年引关注

**不动产信托财产登记开闸，北京拟先行试点一年**

近日，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，标志着北京市将在未来一年内率先进行不动产信托财产登记的试点。这一举措不仅为信托市场带来了新的发展机遇，也为不动产管理提供了新的思路。

不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿进行管理和运用。而不动产信托财产登记则是指委托人将已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，并依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。这一制度的出台，意味着不动产信托业务在操作流程上有了明确的指导。

根据《通知》安排，不动产信托财产登记的办理流程共计三步。首先，信托机构需要在不动产信托成立前，根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码和信托预登记完成通知书。其次，委托人与信托机构共同签订信托文件，明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务等具体内容。最后，办理财产登记，将信托财产权利转移的具体申请与审查流程落实到位。

这一试点文件的发布，主要是在不动产信托非交易性过户制度方面进行了明确，有利于强化风险隔离功能，降低委托人的信托设立成本。业内专家指出，不动产信托登记制度对服务信托及公益、慈善信托有明显的支持作用，不仅可以拓展相关信托业务的受托财产范围，简化操作环节，减少信托设立成本，还可以在一定程度上拓展信托的业务场景，如以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等。

然而，尽管这一政策的出台为信托业带来了诸多利好，但在实际操作过程中，仍面临不少挑战。其中，税收制度成为当前不动产信托业务的主要障碍之一。由于交易过户限制，受托人只能从委托人手上“购买”不动产，这就会产生相应的税费，成为阻碍委托人设立不动产民事信托的障碍之一。业内专家表示，当前不动产信托的税费政策尚不够明确，涉及的税收如契税、个人所得税等将直接影响到高净值客户的投资决策。

此外，不动产信托财产交易会产生交易记录和信托文件，这可能会突破信托的保密性原则。物权法和信托法的待完善地带也使得登记为不动产信托的财产需要确认是否独立于信托公司和委托人，以便明确区分财产的处置问题，特别是在涉及主体查封冻结财产时。

不动产信托登记制度的试点，也为解决一些特殊需要信托和遗嘱信托业务的发展提供了契机。过去，这类信托的委托人群体不愿意设立不动产信托的一部分原因是因为财产简单地登记到受托人名下，会给委托人带来极大的不安全感。而此次《通知》提供了一个新的解决方案，可以缓解这类委托人主观上对财产丧失控制的顾虑。

值得注意的是，不动产信托市场的发展也受到了中国信托市场转型的影响。尤其是在不动产方面缺乏清晰的财产登记制度的背景下，这一政策的实施将直接提高交易透明度，简化权属转移环节，降低交易成本，从而在一定程度上促进房地产市场的优质发展。在当前房地产市场整体状况波动较大的背景下，信托市场亟需找寻新的业务增长点，不动产信托无疑是一个值得探索的方向。

从更宏观的角度看，不动产信托财产登记制度的试点也将推动非交易性过户制度、信托税收政策等配套制度的完善统筹设计、统一推进。这不仅有助于便利信托交易环节，降低交易成本，还能推动资产服务信托业务的发展。实践中的变通方法，如在目标公司上层架设SPV结构，虽然能在一定程度上缓解风险，但信托财产登记制度的完善才能从根本上解决问题。

未来，随着不动产信托财产登记制度的逐步推进，信托行业在政策引导和市场需求的双重作用下，将迎来新的发展机遇。然而，如何解决实际操作中遇到的诸多问题，如税收政策的明确、保密性原则的维护以及物权法和信托法的完善等，仍将是后续所有市场参与者需要密切关注的课题。信托行业从业者需要在这一波政策变革的浪潮中，找到适合自己的发展路径，迎接信托市场的新篇章。

综上所述，不动产信托财产登记制度的试点不仅为北京市的信托市场带来了新的机遇，也为整个信托行业带来了新的发展方向。这一政策的实施，将推动信托业务的规范化管理，确保信托当事人的合法权益，同时也为不动产管理提供了新的思路。在未来的一年里，我们期待看到不动产信托业务在北京市的试点中取得显著成效，为信托市场的健康发展贡献力量。

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